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鲁商置业负债率连续9年超90% 主攻三四线城市部分毛利率仅5.6%

2018-05-21 06:41:32 来源:行星电影网

    行星电影网记者 江楚雅

    上市10年的鲁商置业(600223.SH),并未跟上国内地产行业规模大增的步伐,正步入发展进程的艰难期。

    行星电影网记者梳理鲁商置业上市以来的财报发现,自2008年上市以来,其营收在上升,净利润却在逐年下滑,偶有增幅也很缓慢。数据显示,鲁商置业2009年为4.39亿元,而2017年则是1.05亿,下降了近八成,而其负债率也连续9年超90%。

    此外,鲁商置业2017年年度报告显示,其营业成本为64.7亿元,房地产业务毛利率为14.03%,处于同行业较低水平。

    行星电影网记者就公司相关财务状况发送采访提纲至鲁商置业,其回应称,鲁商置业所开发项目主要集中于三四线城市,产品也以刚需住宅为主,所以造成毛利率偏低。此外,该公司从控股股东及其关联方借款较多,主要基于融资成本的考虑,并不构成对关联方借款的依赖性,正在逐年减少关联方借款金额。

    易居研究院研究员詹逸凡在接受行星电影网记者采访时表示,房企的资金吃紧在未来一段时间内将会成为常态,在同时面临大型房企的“围追堵截”下,鲁商置业需要明确自己的发展战略,发展自己的特色,在各方面全面提升。

    净利润9年下降近八成

    2006年,主营业务为零售业的山东省鲁商集团,为使得旗下零售业态银座股份建造或提供经营场所,整合旗下房地产业务成立鲁商置业。2008年12月,鲁商置业借壳上市。

    行星电影网记者梳理鲁商置业自上市以来的财报发现,自2008年上市以来,其营收在上升,净利润却在逐年下滑,偶有增幅也很缓慢。2009—2017的净利润分别为:4.39亿元、4.41亿元、2.35亿元、2.47亿元、2.63亿元、2.06亿元、1.12亿元、0.92亿元、1.05亿。这也就意味着,鲁商置业上市后,净利润反降近八成。

    此外,鲁商置业2017年报显示,2017年营业成本为64.7亿元,房地产业务毛利率为14.03%,其中山东省外毛利率仅5.6%,处于同行业较低水平。

    中信建投数据显示,鲁商置业可售货值中,哈尔滨占比最大,达27%。此外,山东省外仅重庆还有小部分货值。按上述省外毛利率,公司在未来可售货值中,省外项目毛利率还将拉低公司整体毛利率。

    对此鲁商置业回复行星电影网记者称,其所开发项目主要集中于三、四线城市,产品也以刚需住宅为主,所以造成毛利率偏低。项目毛利率低于行业水平,主要包括以下所列举的部分原因:市场不景气导致售价偏低、去化不理想、开发周期长和成本的提升;是一次性支付土地款而分期开发,资金占用大,利息费用高;旧城改造项目涉及拆迁,造成开发周期延长;售价优惠活动和由于市场供应量大导致的售价较低等。

    詹逸凡则认为,与其他房企相比,鲁商置业的周转率较低,开发周期长,导致了成本的上升;布局的城市及产品类型以三四线刚需产品为主;多个项目一次性支付土地款,造成资金占用大,利息费用高。总的来说,鲁商置业项目的周期相对较长,以及各类其他原因造成成本的上升,使得其毛利率较低。

    负债率居房企首位,几近资不抵债

    依托背靠的“大树”,鲁商置业获得了行业内较低的融资成本。但即使大股东持续输血,该公司的负债率仍然持续攀高。

    近期,相关权威机构发布2018一季度136家房地产开发企业负债数据,其中鲁商置业资产负债率高达94.06%居首位,几近资不抵债。

    行星电影网记者查阅其历年财报发现,其负债率长期占据上市房企负债率排行前列。从2009年至2017年,总资产负债率一直达到90%(2010年为89.66%,接近90%)。

    鲁商置业负债率为何一直居高不下?詹逸凡认为,鲁商置业自2008年底上市以来,负债率一直较高,主要是由两个原因造成的。一个是历史遗留问题,在当初上市之时,重组中资产负债较高,导致了鲁商置业先天负债率较高。另外一个是上市之后,关联交易过多,会对财报中的营业收入和净利润产生影响,使得企业债台高筑。

    一边是居高不下的负债,一边是不断地降成本控负债。根据鲁商置业2017年1月21日发布的公告,公司向长城财富资产管理股份有限公司申请商业不动产债权投资计划7亿元,利率5.4%,用于鲁商国奥城项目的原有债务替换。鲁商置业董秘李璐称用低息债务替换出高息债务,有助于减低公司的财务成本。

    去年8月,鲁商置业发布定增方案,拟以不低于4.77元/股的价格非公开发行不超过4.19亿股,募集资金总额不超过20亿元,用于投资青岛市两个房地产项目。董秘李璐称希望此举能让资产负债率下降。

    然而,根据证监会今年2月17日出台的再融资新规,规定上市企业再融资募集股本不能超过原股本的20%。而根据公开信息,鲁商置业当前股本为10.01亿股,拟增发4.19亿股,预增发股本占比41.89%,超过20%的规定。据此,鲁商置业的定增预案或终止,或作出调整,而该公司希望借此使资产负债率下降的愿望或将不如预期。

    此外,从2017年鲁商置业披露的财报来看,鲁商置业期末有息负债约为101亿元,关联方单位提供的有息负债余额为84.02亿元。对于关联方借款产生的原因,鲁商置业解释称,公司在土地获取、项目开发等方面均需要投入大量的资金,通过关联方借款能有效降低了公司的整体融资成本。关联方提供的成本低于公司整体平均融资成本5.25%。

    鲁商置业表示,公司从控股股东及其关联方借款较多主要基于融资成本的考虑,并不构成对关联方借款的依赖性,正在逐年减少关联方借款金额。鲁商置业称近两年主要通过三方面的渠道来降低关联方借款,包括提高项目运作和加速资金周转;同时开展创新融资业务的洽谈,开展了公司债、险资债权计划等业务,积极推动中长期债务工具的使用;此外还对自身融资能力进行提高,加强关联方借款的清偿工作。

    发展战略被指保守,上市10年发展“原地踏步”

    2006年,主营业务为零售业的山东省鲁商集团,为使得旗下零售业态银座股份建造或提供经营场所,整合旗下房地产业务成立鲁商置业。2008年12月,鲁商置业借壳上市。

    上市之后,鲁商置业以山东本土为主战场,适当在外部发展。按最初战略,该公司将以“商业+酒店+写字楼+公寓”的综合体模式不断复制,并曾经定下要做山东本地“万达”的宏伟目标。

    作为山东商业集团总公司旗下的地产平台,鲁商置业获得了行业内较低的融资成本,但并未跟上国内地产行业规模大增的步伐,致力深耕山东省内济南、青岛以及省内其他三、四线城市。

    不过根据全国房地产市场发展趋势看,未来三、四线城市去库存压力仍然巨大,鲁商置业未来如何加速在三、四线城市项目的周转速度?战略布局是否出现了失误?

    “自2008年上市后,鲁商置业开展的全国化布局除了哈尔滨、重庆等其他外省城市,中心基本放在山东本省。根据克尔瑞数据,截至2018年5月份,鲁商置业的城市布局依旧是山东本省、哈尔滨、重庆及北京。近10年间几乎没有布局扩张。从布局的城市来看,哈尔滨及重庆都是相对来说房地产发展较为缓慢的城市??”

    詹逸凡指出,战略的保守及失误使得鲁商置业没能跟上时代的发展,与其他房企的差距越拉越大。目前而言,各大房企都在追求“高周转”,从战略上看,需要较好的城市布局,目前三四线城市之间的差异也较大,需要精挑细选布局城市。从执行力来看,需要提升拿地、工程建设的效率,目前鲁商置业在各方面都需加强。

    有声音认为,鲁商置业负债率长期占据上市房企负债率排行前列,净利润也持续降低,正步入发展进程的艰难期。

    詹逸凡认为,目前鲁商置业确实陷入了一个比较困难的局面。随着国内金融政策的收紧,销售的下行,房企面临的资金压力越来越巨大,目前房企的到位资金已出现了同比下行趋势。同时大规模房企的扩张使得同行业之间的竞争也越来越激烈。 房企的资金吃紧在未来一段时间内将会成为新常态,在同时面临大型房企的“围追堵截”下,鲁商置业需要明确自己的发展战略,发展自己的特色,在各方面全面提升。


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